Nilai Properti untuk Mendapatkan Dorongan Ganda Ketika Pasar Real Estat Sembuh

[ad_1]

Nilai properti cenderung mendapat dorongan ganda ketika pasar real estat di seluruh dunia mulai pulih. Ini akan terjadi karena dua faktor kunci yang mempengaruhi penilaian properti yang menghasilkan pendapatan akan bergerak ke arah yang akan memiliki efek positif pada nilai. Dua faktor kunci ini termasuk pendapatan properti dan tingkat kapitalisasi (atau tarif topi).

Analisis pergerakan historis suku bunga untuk properti komersial telah menunjukkan bahwa tingkat topi bergerak dalam mode counter-cyclical. Dengan kata lain, ketika pasar real estat memburuk dengan meningkatnya tingkat kekosongan dan jatuhnya harga sewa, seperti halnya saat ini bagi banyak pasar real estat di seluruh dunia, tingkat kapitalisasi cenderung meningkat.

Ini masuk akal karena ketika pasar memburuk risiko penurunan nilai properti jauh lebih tinggi. Dengan risiko pasar yang lebih tinggi, investor membutuhkan dan dapat memperoleh pengembalian yang lebih tinggi. Karena tingkat kapitalisasi mewakili pengembalian pendapatan pada saat pembelian, mereka cenderung naik ketika risiko pasar meningkat. Validitas dari proposisi ini sangat jelas saat ini di banyak pasar properti, di mana tingkat cap telah meningkat secara signifikan karena kondisi pasar yang memburuk secara cepat dalam enam bulan terakhir.

Dengan alasan yang sama, ketika pasar menguat dengan tingkat kekosongan yang menurun dan kenaikan harga sewa, tarif topi cenderung menurun. Alasannya adalah bahwa dalam investor pasar yang meningkat lebih optimis dan mereka mengharapkan harga sewa dan properti untuk terus mendaki. Mengingat risiko penurunan nilai yang lebih rendah dan ekspektasi yang kuat untuk keuntungan modal di masa depan, investor bersedia untuk membeli properti dengan harga yang memungkinkan pengembalian pendapatan awal yang lebih rendah, menghasilkan tingkat kapitalisasi pasar yang lebih rendah.

Nilai properti menguntungkan dari tingkat kapitalisasi yang lebih rendah karena, menurut pendekatan kapitalisasi pendapatan langsung, nilai properti dapat diperkirakan sebagai rasio pendapatan operasi bersih (NOI) properti atas tingkat kapitalisasi pasar yang berlaku untuk properti tertentu. Karena tingkat cap di penyebut rumus ini, itu berarti bahwa menjaga NOI dari konstanta properti, semakin rendah tingkat kapitalisasi pasar semakin tinggi nilai properti.

Ketika pasar real estat mulai pulih, nilai-nilai properti yang menghasilkan pendapatan akan mendapatkan manfaat tidak hanya dari tarif topi yang lebih rendah, tetapi juga dari pendapatan properti yang lebih tinggi. Pasar real estat yang pulih ditandai dengan meningkatnya harga sewa. Meningkatnya harga sewa pasar meningkatkan potensi pendapatan penghasilan dari properti yang menghasilkan laba operasi bersih yang lebih tinggi. Sebagaimana ditunjukkan sebelumnya, pendapatan operasional bersih dalam pembilang rumus nilai properti yang digunakan oleh pendekatan kapitalisasi pendapatan langsung. Dengan demikian, mempertahankan tingkat suku bunga pasar konstan, peningkatan pendapatan operasional bersih dari properti akan menghasilkan penilaian yang lebih tinggi.

Saat ini pasar real estat di seluruh dunia menderita akibat krisis keuangan dan ekonomi global. Dana Moneter Internasional memprediksi bahwa sebagian besar ekonomi akan stabil atau kembali ke pertumbuhan pada tahun 2010 atau 2011. Waktu dan kekuatan pemulihan pasar ekonomi dan properti akan berbeda dari satu negara ke negara lain. Namun, ketika saat itu tiba dan pasar real estat mulai pulih, nilai properti kemungkinan akan mendapatkan dorongan ganda, karena tarif sewa mulai naik dan harga topi mulai turun.

[ad_2]